‘전세금 먹튀’ 예방할 방법은 없을까 ? [매매계약 후 대출받아 잠적...]

매매계약 후 대출 받아 잠적하는 ‘전세금 먹튀’주의

체납은 집주인이 하고 납부는 세입자가 하는 상황?

첫번째 기사

한 중개업소는 다만 ‘ 임대차보증금을 선순위로, 매수인의 대출을 후순위로 하기로 특약을 넣었다’ 며
‘매수자와 매도자가 해당 문제를 협상을 하고 있는 상황’이라고 말했다.— 기사중

—> 특약을 넣어도 그게 임대차보호법보다 위인지 확인이 필요하다.
매도자A 가 전세를 설정해줘서 매매가에서 전세가를 뺀 금액만 B가 지불했고 사건이 발생했다.
시세보다 2억 더 얹어준다고 했을 때 솔깃하기 보다 의심과 확인이 필요하다.
대부업이 1순위 전세금이 2순위인 상황이라 보호가 어렵다.

두번째 기사요약:
매도인 겸 임차인이 (세입자가) 된 A씨와 매수인 겸 새롭게 임대인(집주인)이 된 B씨.
기존 집주인이 자기 집에 그대로 전세를 2년 사는 조건으로 집을 판 것.

계약서에는 B씨가 집주인이 되니, 그대로 주택담보대출을 받게 된 것.

‘ 이들은 확정일자도 받았고 등기부등본도 꼼꼼히 확인했습니다.
그러나 세입자가 계약하기 전에 집주인이 이미 세금을 체납하고 있었다면 세금 징수가 보증금보다 우선이라는 현행법 때문에 세입자들의 보증금이 집주인의 밀린 세금으로 사용 되는 겁니다. ‘ —기사 중

즉, 집주인이 세금 체납한 게
세입자의 계약이 이전이면 전세금이나 보증금이 그대로 집주인의 세금 체납으로 넘어간 다는 말인데...

세입자가 이삿날 잔금 치르고 전입신고를 하고나면 보증금이 1순위가 되고 근저당설정이 2순위로 밀리니까
그땐 금융권에서 주택 담보 대출을 해주지 않는다.

대출심사기간이 있기 때문에 (보통 1금융권인 은행은 일주일 소요, 2금융권도 일주일은 안걸리지만 당일 대출은 불가능하다.

기사 속 등장인물은 작정하고 대부업 대출을 한 것으로 보인다. 계약서 쓴 것과 동시에 대출이 이루어져야 말이 된다.
서류상으로는 재산이 한 푼도 없는 것처럼 나올 것.
저 매수자의 경우 현재 사는 집도 대부업을 통해 풀대출 해서 집을 산 상태이므로, 계약서 상으로 알기 어려웠을 것이다.

현재 ‘주택임대차보호법’ 따라 부동산이 채무관계로 경매에 넘어가면 우선순위가 높은 권리자부터 배당을 받게 되는데 여기서 법의 맹점이 생긴다. ‘주택임대차보호법 제3조의2 제2항’에 따라 근저당권자 효력은 당일에 발생하지만 세입자의 대항력은 전입신고를 한 하루 뒤에 발생한다.

세입자가 잔금납부한 당일날 등기부 한 번 더 떼고 확인 한 후에 잔금을 치르게 하면 이런 일을 사전에 방지할 수 있었을 것이다.
즉 근저당을 바로 설정하게 하지 말고, 유예기간을 두거나 가압류 혹은 가등기 처럼
등기부 등본에 ‘심사중’이라고 쓰여있기만 해도 보호가 되었을 것이다.
근저당 유예기간 두는 것을 입법화 하지 않으면. 이런 빈틈을 노리는 수법들이 많을 것이다.